Top 21 Ketentuan dan Rumus Investasi Real Estat

Memahami istilah investasi real estat dan formula sangat membantu (jika tidak penting) untuk broker, agen dan investor yang ingin melayani atau memperoleh properti investasi real estat.

Ini tidak selalu benar. Selama tiga puluh tahun pengalaman saya sebagai spesialis investasi real estat, saya sering menemui terlalu banyak yang tidak tahu, dan itu menunjukkan – baik dalam kinerja dan tingkat keberhasilannya.

Sebagai hasilnya, saya merasa perlu untuk membuat daftar apa yang saya anggap sebagai 20 istilah investasi real estat teratas dan formula yang layak dipahami sebagai kategori primer atau sekunder. Istilah dan rumus utama adalah yang paling tidak Anda ketahui, dan istilah sekunder mengambil langkah lebih jauh bagi Anda yang serius berencana untuk menjadi lebih aktif terlibat dengan investasi real estat.

Utama

1. Pendapatan Terjadwal Kotor (GSI)

Pendapatan sewa tahunan properti akan menghasilkan jika 100% dari semua ruang disewa dan semua sewa dikumpulkan. GSI tidak menganggap kekosongan atau kerugian kredit, dan sebaliknya, akan mencakup sewa pasar yang wajar untuk unit-unit yang mungkin kosong pada saat analisis real estat.

Penghasilan Sewa Sekarang Tahunan

+ Pendapatan Sewa Pasar Tahunan untuk Unit Kosong

= Penghasilan Terjadwal Kotor

2. Pendapatan Operasional Bruto (GOI)

Ini adalah penghasilan kotor terjadwal dikurangi kekosongan dan kerugian kredit, ditambah pendapatan yang berasal dari sumber lain seperti fasilitas binatu yang dioperasikan dengan koin. Pertimbangkanlah Pemerintah Indonesia sebagai jumlah dari pendapatan sewa yang oleh investor real estat sebenarnya dikumpulkan untuk melayani properti sewaan.

Pendapatan Terjadwal Bruto

– Lowongan dan Kehilangan Kredit

+ Penghasilan Lain

= Pendapatan Operasional Bruto

3. Biaya Operasi

Ini termasuk biaya-biaya yang terkait dengan menjaga operasional properti dan dalam layanan seperti pajak properti, asuransi, utilitas, dan pemeliharaan rutin; tetapi tidak boleh disalahartikan juga termasuk pembayaran yang dilakukan untuk hipotek, belanja modal atau pajak penghasilan.

4. Pendapatan Operasional Bersih (NOI)

Ini adalah pendapatan properti setelah dikurangi oleh lowongan dan kehilangan kredit dan semua biaya operasi. NOI adalah salah satu perhitungan yang paling penting untuk setiap investasi real estat karena mewakili aliran pendapatan yang secara substansial menentukan nilai pasar properti – yaitu harga yang bersedia dibayar oleh investor real estat untuk aliran pendapatan tersebut.

Pendapatan Operasional Bruto

– Biaya operasional

= Penghasilan Operasional Bersih

5. Arus Kas Sebelum Pajak (CFBT)

Ini adalah jumlah dolar properti yang dihasilkan pada tahun tertentu setelah semua arus kas keluar dikurangi dari arus kas masuk tetapi pada gilirannya masih tunduk pada kewajiban pajak pendapatan investor real estate.

Penghasilan Operasional Bersih

– Pelayanan hutang

– Belanja Modal

= Arus Kas Sebelum Pajak

6. Gross Rent Multiplier (GRM)

Metode sederhana yang digunakan oleh analis untuk menentukan nilai pasar properti pendapatan sewa berdasarkan pendapatan terjadwal bruto. Pertama-tama Anda akan menghitung GRM menggunakan nilai pasar di mana properti lain dijual dan kemudian menerapkan GRM tersebut untuk menentukan nilai pasar untuk properti Anda sendiri.

Nilai pasar

G Penghasilan Terjadwal Bruto

= Pengganda Sewa Kotor

Kemudian,

Pendapatan Terjadwal Bruto

x Pengganda Sewa Gross

= Nilai Pasar

7. Tingkat Cap

Pengembalian populer ini mengungkapkan rasio antara nilai properti sewaan dan pendapatan operasional bersihnya. Rumus batas biaya umumnya berfungsi untuk dua tujuan investasi real estat yang berguna: Untuk menghitung tarif kap properti, atau dengan mentransformasikan rumus, untuk menghitung taksiran nilai wajar properti.

Penghasilan Operasional Bersih

Nilai Nilai

= Cap Rate

Atau,

Penghasilan Operasional Bersih

Cap Cap Rate

= Nilai

8. Cash on Cash Return (CoC)

Rasio antara arus kas properti dalam suatu tahun tertentu dan jumlah investasi modal awal yang diperlukan untuk melakukan akuisisi (misalnya, pembayaran uang muka dan biaya penutupan). Kebanyakan investor biasanya melihat cash-on-cash karena berkaitan dengan arus kas sebelum pajak selama tahun pertama kepemilikan.

Arus kas

Dalam Investasi Modal Awal

= Uang Tunai atas Uang Kembali

9. Rasio Beban Operasi

Ini menyatakan rasio antara total biaya operasi investasi real estat jumlah dolar terhadap jumlah pendapatan operasional bruto dolar. Ini dinyatakan sebagai persentase.

Biaya operasional

G Pendapatan Operasional Bruto

= Rasio Beban Operasi

10. Debt Coverage Ratio (DCR)

Rasio yang menyatakan jumlah kali pendapatan bersih operasi tahunan pengecualian layanan utang (yaitu, pembayaran pinjaman total, termasuk pokok dan bunga).

Penghasilan Operasional Bersih

Layanan Debt Deb

= Rasio Cakupan Utang

Hasil DCR,

Kurang dari 1,0 – tidak cukup NOI untuk menutup utang

Tepat 1.0 – cukup NOI untuk menutupi hutang

Lebih besar dari 1.0 – lebih dari cukup NOI untuk menutup utang

11. Break-Even Ratio (BER)

Rasio beberapa kreditur menghitung untuk mengukur proporsi antara uang yang keluar dengan uang yang datang sehingga mereka dapat memperkirakan seberapa rentan suatu properti adalah menunggak utangnya jika pendapatan sewa Turun. BER mengungkapkan persentase pendapatan yang dikonsumsi oleh perkiraan biaya.

(Biaya Operasi + Layanan Utang)

G Pendapatan Operasional Bruto

= Break-Even Ratio

Hasil BER,

Kurang dari 100% – lebih sedikit mengkonsumsi daripada pendapatan

Lebih besar dari 100% – lebih banyak memakan biaya daripada pendapatan

12. Loan to Value (LTV)

Ini mengukur berapa persentase nilai atau harga jual yang dinilai properti (yang lebih sedikit) yang dapat diatribusikan pada pembiayaan. LTV yang lebih tinggi menguntungkan investor real estate dengan leverage yang lebih besar, sedangkan pemberi pinjaman menganggap LTV lebih tinggi sebagai risiko keuangan yang lebih besar.

Jumlah pinjaman

L Lesser of Appraised Value atau Harga Jual

= Loan to Value

Sekunder

13. Depresiasi (Pemulihan Biaya)

Jumlah pajak pemilik properti investasi pengurangan pajak dapat mengambil setiap tahun sampai seluruh aset depresiasi dihapuskan. Untuk menghitung, Anda harus terlebih dahulu menentukan dasar yang dapat disusutkan dengan menghitung bagian dari aset yang dialokasikan untuk perbaikan (tanah tidak dapat disusutkan), dan kemudian amortisasi jumlah tersebut selama masa manfaat aset sebagaimana ditentukan dalam kode pajak: 27,5 tahun untuk properti perumahan, dan 39,0 tahun untuk nonhunian.

Nilai properti

x Persen Berlaku untuk Perbaikan

= Dasar yang bisa disepresi

Kemudian,

Dasar yang bisa disepresi

U Kehidupan Berguna

= Tunjangan Depresiasi (tahunan)

14. Konvensi Pertengahan Bulan

Ini menyesuaikan tunjangan depresiasi dalam bulan apa pun aset ditempatkan ke layanan dan bulan apa pun itu dibuang. Kode pajak saat ini hanya memungkinkan satu setengah dari depresiasi yang biasanya diizinkan untuk bulan-bulan tertentu ini. Misalnya, jika Anda membeli pada bulan Januari, Anda hanya akan dapat menghapus 11,5 bulan depresiasi untuk tahun pertama kepemilikan itu.

15. Penghasilan Kena Pajak

Ini adalah jumlah pendapatan yang dihasilkan oleh sewa tempat pemilik harus membayar pajak pendapatan Federal. Setelah dihitung, jumlah tersebut dikalikan dengan tarif pajak marginal investor (yaitu, gabungan negara bagian dan federal) untuk sampai pada kewajiban pajak pemilik.

Penghasilan Operasional Bersih

– Bunga hipotek

– Depresiasi, Real Properti

– Depresiasi, Penambahan Modal

– Amortisasi, Poin dan Biaya Penutupan

+ Penghasilan Bunga (misalnya, bank properti atau rekening jaminan pemilikan rumah)

= Penghasilan Kena Pajak

Kemudian,

Penghasilan kena pajak

x Tarif Pajak Marginal

= Kewajiban Pajak

16. Arus Kas Setelah Pajak (CFAT)

Ini adalah jumlah uang tunai yang dapat dihabiskan yang dibuat oleh investor real estat dari investasi setelah memenuhi semua kewajiban pajak yang diperlukan.

Arus Kas Sebelum Pajak

– Kewajiban pajak

= Arus Kas Setelah Pajak

17. Nilai Waktu Uang

Ini adalah asumsi underwriting bahwa uang, seiring waktu, akan mengubah nilai. Ini adalah elemen penting dalam investasi real estat karena dapat menunjukkan bahwa waktu penerimaan dari investasi mungkin lebih penting daripada jumlah yang diterima.

18. Nilai Sekarang (PV)

Ini menunjukkan apa aliran kas atau serangkaian arus kas yang tersedia di masa depan bernilai dalam dolar hari ini. PV dihitung dengan "mendiskon" arus kas masa depan kembali dalam waktu menggunakan tingkat diskonto yang diberikan.

19. Nilai Masa Depan (FV)

Ini menunjukkan apa arus kas atau serangkaian arus kas akan bernilai pada waktu yang ditentukan di masa depan. FV dihitung dengan "compounding" jumlah awal asli maju dalam waktu pada tingkat senyawa yang diberikan.

20. Net Present Value (NPV)

Ini menunjukkan perbedaan jumlah dolar antara nilai sekarang dari semua arus kas masa depan dengan menggunakan tingkat diskonto khusus – tingkat pengembalian yang Anda minta – dan uang tunai awal yang diinvestasikan untuk membeli arus kas tersebut.

Nilai Sekarang dari semua Arus Kas Masa Depan

– Investasi Uang Tunai Awal

= Nilai Sekarang Bersih

Hasil NPV,

Negatif – pengembalian yang diminta tidak dipenuhi

Zero – pengembalian yang diminta telah dipenuhi dengan sempurna

Positif – pengembalian yang diminta dipenuhi dengan ruang kosong

21. Tingkat Pengembalian Internal (IRR)

Model populer ini menciptakan tingkat diskonto tunggal di mana semua arus kas masa depan dapat dikurangi hingga sama dengan investasi tunai awal investor. Dengan kata lain, ketika serangkaian semua arus kas masa depan didiskontokan pada IRR, jumlah nilai sekarang akan sama dengan jumlah investasi tunai aktual.

Jadi Anda Tahu

ProAPOD & # 39; s perangkat lunak investasi real estat solusi juga iCalculator – itu kalkulator real estat online – menerapkan rumus ini dan membuat perhitungan ini secara otomatis.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *